Saken gjelder krav om prisavslag etter avhendingsloven.
A kjøpte boligeiendommen [gnr. 01, bnr. 01] i Skaun kommune i 2016. Bolighuset er bygd i 1941 og påbygd i 1978. Da han kjøpte eiendommen, forelå det en tilstandsrapport av 5. september 2016 fra takstmann Endre Kvistad.
A bodde ikke selv på eiendommen, men leide den ut. Etter hvert ønsket han ikke lenger å leie ut. Han opplevde at han tapte penger på det, og det var «styr» med leietakerne. Eiendommen ble derfor lagt ut for salg på Finn.no 22. januar 2021. Annonsen markedsførte eiendommen som et oppussingsobjekt, og prisantydningen var 2 600 000 kroner. Vedlagt den fullstendige salgsoppgaven lå en tilstandsrapport av 22. januar 2021 fra takstmann Rune Normannseth i Takst-Forum AS.
Ekteparet C og B fattet interesse for eiendommen. C bød 1 900 000 kroner 15. februar 2021. A avslo budet. Deretter høynet C budet senere samme dag og videre i flere omganger 16., 23. og 24. februar 2021. A avslo også disse budene. Til slutt bød C 2 600 000 kroner 25. februar 2021. Dette budet aksepterte A. Ingen andre hadde budt på eiendommen.
Noen dager etter at A hadde akseptert budet, reiste C og B til eiendommen for å se på bolighuset. Taket så ikke ut til å være som det skulle, og hun klatret opp for å undersøke nærmere. På taket la hun merke til at noen av taksteinene ikke lå på plass og at deler av undertaket var synlig. Undertaket var preget av råte. Etter dette kontaktet de eiendomsmegleren for salget, D ved Heimdal Eiendomsmegling AS, og krevde å få annullere kjøpet. A godtok ikke dette.
Partene underskrev kjøpsavtalen 8. april 2021 og holdt overtakelse 14. april 2021. Under overtakelsen påberopte C og B flere mangler, og de holdt tilbake 600 000 kroner av kjøpesummen. Ifølge overtakelsesprotokollen skyldtes dette at «eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det som fremgår av prospektet og dermed forventet, samt at selger har tilbakeholdt opplysninger, særlig opplysninger som fremgår av ikke fremlagt takstrapport fra 2016. Dette er opplysninger knyttet til takets tilstand».
C og B engasjerte straks etter overtakelsen daværende takstfullmektig Jan Arve Gunnes i ByggTakst Trøndelag AS. Oppdraget hans var å undersøke tilstanden til taket og takkonstruksjonen. Han avgav en reklamasjonsrapport 22. april 2021. C forespurte deretter entreprenør og håndverker Arne Ståle Stene, snekker Arturas Hoff og tømrer Erlend Hugdal om hva det ville koste å rehabilitere taket. Hver av dem mente at huset var for dårlig og ville ikke oppgi noen pris.
C og Bs advokat varslet ved e-post 29. april 2021 As advokat om at B/C muligens ville kreve å heve kjøpet. De ville innhente en ny tilstandsrapport først og engasjerte rådgiver Trygve Devold Kjellsen i Mycoteam AS. Oppdraget hans var å undersøke råtesoppskader på eiendommen. Han avgav en inspeksjonsrapport 19. mai 2021 med slik avsluttende vurdering:
«Huset har setningsskader i takkonstruksjonen som gjør at nedbør trenger rett inn i bygningskroppen. Skadene i takkonstruksjonen må utbedres slik at bygningskroppen sikres mot videre fukttilførsel. Trolig må selve takkonstruksjonen forsterkes eller bygges opp på nytt før nytt tak legges. Takkonstruksjonen er av en slik forfatning at videre undersøkelser må gjøres med utvendig sikring i form av lift eller stillas.
Råtesoppskadene på utvendig side er til dels omfattende, spesielt på tilbygget og på sørvestre gavlvegg. Dette må utbedres ved å fjerne alt råtesoppskadet treverk.
Vår vurdering er at gulvkonstruksjonen under huset er i så dårlig forfatning grunnet råtesoppskader at det må saneres i sin helhet. Spesielt kritisk er det i den delen som ligger over kryperommet. Her er skadene så store at det er fare for at konstruksjonen kollapser.
[…]»
Kjellsen anbefalte slike tiltak:
«Gulvkonstruksjon og takkonstruksjon må trolig rives og bygges opp på nytt. Bordkledning på store deler av huset må byttes.
Skadene på huset er samlet sett såpass store at det må vurderes om det rent kostnadsmessig vil være lønnsomt å rive huset og bygge nytt, framfor å renovere det eksisterende bygget.»
C og Bs advokat krevde heving av kjøpet erstatning ved brev til As advokat 21. mai 2021. As advokat avviste kravene ved brev 30. mai 2021. C reiste deretter 29. juli 2021 søksmål mot A ved Trøndelag tingrett. A fremmet motkrav i tilsvaret 18. august 2021. Tingretten, som var satt med fagkyndige meddommere, avsa dom 17. januar 2022 med slik slutning:
I hovedsøksmålet:
1. Eiendommen [gnr. 01, bnr. 01] i Skaun kommune overføres heftelsesfri til A mot at A tilbakebetaler til C og B kjøpesummen på 2 000 000 – to millioner – kroner innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 21. juni 2021 til betaling skjer.
2. A frifinnes for krav om erstatning.
3. C og B betaler in solidum et erstatningsbeløp på 30 000 – trettitusen – kroner til A innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse. I motsøksmålet:
4. C og B frifinnes. I begge tilfeller:
5. I sakskostnader betaler A til C og B et beløp på 479 402 – firehundresyttitusenfirehundreogto – kroner og 21 – tjueen – øre innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse.
A har anket tingrettens dom til Frostating lagmannsrett ved ankeerklæring 14. februar 2022. C og B har tatt til motmæle ved anketilsvar 28. februar 2022. Saken kom inn til lagmannsretten 1. mars 2022. Partene har senere inngitt prosesskriv. Det er rettsmeklet uten at partene oppnådde forlik.
C og B har under saksforberedelsen innhentet en ny inspeksjonsrapport fra rådgiver Robert Brødreskift i Mycoteam AS. Han avgav denne rapporten 7. april 2022.
Lagmannsretten, satt med fagkyndige meddommere, holdt ankeforhandling i Trondheim tinghus 8. til 10. juni 2022. Partene møtte og forklarte seg. De førte til sammen ti vitner og ellers bevis i henhold til rettsboken. Lagmannsretten befarte også eiendommen
Les mer om heving av boligkjøp her.
As påstand og grunnlaget for den
Tingrettens dom bør oppheves, jf. tvisteloven § 29-23 tredje ledd første setning.
Mangelfull drenering har ikke vært en del av påstandsgrunnlagene til C og B. De har ikke reklamert over dreneringen, og den har ikke vært en del av saksforberedelsen og hovedforhandlingen for tingretten. Det er ikke nok at dreneringen er nevnt i en tilstandsrapport og at et vitne fikk spørsmål om dette under hovedforhandlingen.
Til tross for dette har tingretten gitt C og B medhold i at dreneringen var mangelfull. Tingretten har dermed gått utenfor de påberopte påstandsgrunnlagene, jf. tvisteloven § 11-2 første ledd andre setning. Det er nærliggende at denne feilen kan ha hatt betydning for tingrettens dom, jf. tvisteloven § 29-21 første ledd.
Dersom tingrettens dom ikke oppheves, er det uansett ikke grunnlag for C og Bs krav om heving, prisavslag og erstatning.
C og B har fått tilstrekkelige opplysninger om eiendommens tilstand før de kjøpte den. Annonsen på Finn.no beskrev bolighuset som et oppussingsobjekt fra 1941 med gjennomgående behov for oppgraderinger og utbedringer. Annonsen oppfordret interessentene til å lese den fullstendige salgsoppgaven før visning, siden salgsoppgaven beskrev vesentlige og lovpålagte opplysninger. Annonsen på eiendomsmeglerforetakets hjemmeside gjentok det som stod i annonsen på Finn.no, men gjengav i tillegg konklusjonen i Normannseths tilstandsrapport av 22. januar 2021. Dessuten ble det anbefalt i denne annonsen at interessentene lastet ned fullstendig salgsoppgave med tilstandsrapport og at de satte seg inn i dette før visning. Videre opplyste annonsen om at selger ikke hadde bodd på eiendommen og ikke hadde tegnet boligselgerforsikring. Annonsen minnet også om kjøpers plikt til å undersøke eiendommen, og den oppfordret blant annet om å undersøke eiendommen grundig, gjerne i samråd med takstmann eller annen sakkyndig.
Normannseths tilstandsrapport lå vedlagt den fullstendige salgsoppgaven. Rapporten gav krypkjelleren tilstandsgrad 3, som er den alvorligste tilstandsgraden. Det var påvist råteskader og svekkelser i bjelkelaget og stubbloftet, og det var nødvendig å utbedre skader. Også etasjeskiller fikk tilstandsgrad 3. Det var påvist fuktskader, og bjelkelaget var generelt svekket. Det var også store avvik på gulvet. Tiltak måtte iverksettes. Dreneringen fikk tilstandsgrad 2, som er den nest alvorligste tilstandsgraden. Dreneringen hadde mest sannsynlig passert forventet levetid, og den hadde usikker levetid. Også takkonstruksjonen, taktekkingen og beslaget fikk tilstandsgrad 2. Konstruksjonens tilstand og oppbygging var ukjent. Normannseth hadde ikke undersøkt taket utenfra, siden det lå snø der. Han hadde heller ikke gått opp på kaldloftet og undersøkt taket innenfra, siden kaldloftet var avstengt. Han gav takkonstruksjonen tilstandsgrad 2 på grunn av konstruksjonens alder og anbefalte å kontrollere både den, taktekkingen og beslaget ytterligere.
I tillegg til å besitte disse opplysningene befarte C eiendommen på egen hånd før hun og B kjøpte den. Denne befaringen foregikk ved at hun gikk rundt på eiendommen.
Dokumentene utgjør en del av partenes avtale. Forholdene ved bolighuset er omtalt i disse dokumentene. C og B har heller ikke tatt forbehold da de kjøpte eiendommen. Eiendommen er dessuten solgt som den er, jf. avhendingslova § 3-9.
A har ikke holdt tilbake opplysninger, jf. avhendingslova § 3-7 første setning. Han pliktet ikke å undersøke eiendommen selv, men å opplyse om det han visste. Kvistads tilstandsrapport fra 2016 og Normannseths tilstandsrapport fra 2021 avvek ikke vesentlig fra hverandre. Også i Normannseths rapport var opplysningene om taket tilstrekkelige. Det har derfor ingen betydning at A ikke opplyste om vurderingene i Kvistads rapport. Heller ikke D har holdt tilbake opplysninger. Det står ikke til troende at han muntlig overfor C skal ha beskrevet råteskadene, dreneringen og taket på annen måte enn det som framgikk av Normannseths rapport. Man kan uansett gå ut fra at eventuelle manglende opplysninger ikke har innvirket på avtalen, jf. avhendingslova § 3-7 andre setning. C og B kjøpte eiendommen uten å ha lest dokumentene.
A har heller ikke gitt uriktige opplysninger, jf. avhendingslova § 3-8. Bolighuset er ikke kondemnabelt.
Eiendommen er dessuten ikke i vesentlig dårligere stand enn det C og B hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhendingslova § 3-9 andre setning. Terskelen for denne vurderingen heves ved at A ikke har bodd på eiendommen. Ut fra kjøpesummen og opplysningene de hadde tilgjengelig, hadde ikke C og B grunn til å regne med at bolighuset var i en annen stand. Det er også her et viktig moment at de ikke undersøkte eiendommen før de kjøpte den.
C og B har misligholdt plikten til å undersøke eiendommen før de kjøpte den, jf. avhendingslova § 3-10 første og andre ledd. De hadde fått flere oppfordringer om å undersøke eiendommen. Dermed kan de ikke anføre som mangel noe de burde ha blitt kjent med ved en slik undersøkelse. De skal også anses å kjenne til forholdene som framgår av salgsdokumentene. Disse dokumentene gav grunn til bekymring for bolighusets tilstand, jf. også Rt-2002-1425 (Bukkebo). A har for øvrig ikke opptrådt uredelig, jf. avhendingslova § 3-10 andre ledd andre setning.
Under enhver omstendighet kan ikke C og B kreve å heve kjøpet, jf. avhendingslova § 4-13. I denne vurderingen har det blant annet betydning at det ikke vil være til ulempe for dem at eventuelle mangler blir rettet. De kunne dessuten ikke forvente en feilfri bolig, og A kan ikke bebreides, jf. Rt-2010-710. C og B kan for øvrig ikke levere tilbake eiendommen i samme stand som da de overtok den, jf. avhendingslova § 4-13 tredje ledd, jf. § 4-3 tredje ledd.
Dersom C og B kan kreve prisavslag, skal det gjøres fradrag for standardheving. Fradraget må utgjøre nesten hele prisavslaget. For eksempel var taket allerede modent for å skiftes ut.
C og B kan ikke kreve erstatning, jf. avhendingslova § 4-14. Kostnadene til leie av lift og strøm til byggtørkere skyldes at de lot taket står ubeskyttet en tid, slik at bolighuset tok skade av nedbør. De kan heller ikke kreve erstattet dokumentavgiften.
A har derimot motkrav mot C og B. De trenerte overtakelsen fra mars til april 2021. A krever derfor forsinkelsesrente av kjøpesummen i én måned, jf. avhendingslova § 7-3. C og B hadde dessuten ikke rett til å holde tilbake 600 000 kroner av kjøpesummen. A krever den tilbakeholdte delen av kjøpesummen utbetalt med tillegg av forsinkelsesrente.
A har lagt ned slik påstand:
Prinsipalt:
1. Sør-Trøndelag tingretts dom av 17.1.2022 i sak 21-107638 TVI-TTRO/TTRD oppheves.
Subsidiært – om sakens realitet:
2. A frifinnes for krav om heving, subsidiært prisavslag, og erstatning.
3 C og B dømmes in solidum til å betale til A kr 15.956,–.
4. C og B dømmes in solidum til å betale til A kr 600.000,– med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 14. april 2021 til betaling skjer.
I alle tilfeller:
5. A tilkjennes sakskostnader for tingrett og lagmannsrett
Les mer om prisavslag etter kjøp av bolig her:
https://www.eiendomsrett.no/prisavslag-mangel-boligkjop/
C og Bs påstand og grunnlaget for den
Bolighusets tilstand er elendig, og huset må rives. Verken Stene, Hoff eller Hugdal ønsket å oppgi hva det ville koste å rehabilitere taket. De mente huset ikke lot seg reparere innenfor fornuftens rammer. Dette stemmer også overens med Kjellsens inspeksjonsrapport fra 2021. Også eiendomsmegler Trond Aune mener bolighuset bør saneres og at eiendommens verdi tilsvarer tomtens verdi fratrukket kostnadene med å rive huset. Han har vurdert eiendommens verdi til 800 000 kroner.
Verken C eller B leste den fullstendige salgsoppgaven med tilstandsrapporten før de kjøpte eiendommen. C trodde imidlertid hun hadde lest alt. Annonsen på Finn.no tilslørte bolighusets egentlige tilstand. Annonsen omtalte huset som et oppussingsobjekt, ikke som et hus som burde saneres. Ifølge annonsen hadde huset potensial og et godt utgangspunkt. Under opplysninger fra selger stod det bare om skorsteinen og avløp, ikke om de mer alvorlige forholdene.
I telefonsamtalene med C opplyste heller ikke eiendomsmegler D om bolighusets egentlige tilstand. Forklaringen hans for lagmannsretten viser i seg selv at han tilslørte husets forfatning. Forklaringene fra C og B og E, som er Cs tidligere arbeidsgiver, gjør det uansett tilstrekkelig bevist at C uttrykkelig spurte D om det var problemer med dreneringen, råteskader og taket, og at han svarte at det ikke var noen problemer med dette.
A har holdt tilbake opplysninger om eiendommen, jf. avhendingslova § 3-7. Han måtte kjenne til opplysningene i Kvistads tilstandsrapport fra 2016 om bolighusets elendige forfatning. C og B hadde grunn til å regne med å få opplysninger om forholdene som var beskrevet i denne rapporten. Til tross for dette lot både A og eiendomsmegler D annonsen på Finn.no være som den var, uten disse opplysningene. D burde dessuten ha henledet oppmerksomheten på de konkrete forholdene i samtalene med C. Man kan gå ut fra at det har innvirket på kjøpet at opplysningene ikke ble gitt. C og B ville ikke ha kjøpt eiendommen dersom de hadde kjent til opplysningene.
A har også gitt uriktige opplysninger om eiendommen, jf. avhendingslova § 3-8. Bolighuset samsvarer ikke med opplysningene i annonsen på Finn.no, jf. ovenfor. Huset samsvarte heller ikke med opplysningene som D gav på vegne av A i telefonsamtaler med C og kunderådgiver F i Melhusbanken. Man kan gå ut fra at de uriktige opplysningene har innvirket på kjøpet, jf. ovenfor.
Eiendommen er dessuten i vesentlig dårligere stand enn det C og B hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhendingslova § 3-9 andre setning. Kjøpesummens størrelse og opplysningene i annonsen på Finn.no og fra A og D, gav C og B grunn til å regne med en vesentlig bedre tilstand på bolighuset enn den virkelige tilstanden. Det er bare tomteverdien som utgjør eiendommens verdi, jf. Aunes vurdering.
Det har ingen betydning at C og B ikke undersøkte eiendommen før de kjøpte den. Selgers opplysningsplikt går foran bestemmelsen om kjøpers undersøkelsesplikt, jf. avhendingslova § 3-10 tredje ledd. Heller ikke dommen i Rt-2002-1425 (Bukkebo) er avgjørende. I den saken hadde selgeren oppfylt opplysningsplikten sin.
C og B har reklamert i tide, jf. avhendingslova § 4-19. Dette gjelder også manglene ved dreneringen. Det stilles ikke strenge krav til reklamasjonens innhold, jf. Rt-2006-1076. E-posten fra advokaten deres 26. mars 2021 viste til forholdene ved dreneringen. I overtakelsesprotokollen 14. april 2021 tok de forbehold om å komme tilbake til de forskjellige manglene. I erklæringen om heving 21. mai 2021 ble bolighusets tilstand i sin alminnelighet anført som en mangel.
C og B kan kreve å heve kjøpet, jf. avhendingslova § 4-13. De har rimelig grunn til å si seg fri fra avtalen, jf. nærmere utgangspunktet og momentene i Rt-2010-710. Formålet med kjøpet var å pusse opp bolighuset og bo der selv. Dette formålet er forfeilet, siden huset bør saneres.
Uansett kan C og B kreve prisavslag i form av et forholdsmessig avslag i kjøpesummen, jf. avhendingslova § 4-12. Det har her betydning at bolighuset ikke kan repareres innenfor en forsvarlig grense og at det bare er tomteverdien som gjenstår. Det er ikke grunnlag for å gjøre fradrag for standardheving.
C og B kan også kreve erstatning, jf. avhendingslova § 4-14. De kan kreve dekket kostnadene til leie av lift og strøm til byggtørkere, siden disse kostnadene skyldes en mangel ved bolighuset. De kan også kreve dekket kostnadene til inspeksjonsrapportene fra Mycoteam AS. I tillegg kan de kreve dekket dokumentavgiften og tinglysingsgebyret.
Videre kan C og B kreve forsinkelsesrente av 2 000 000 kroner, som er den delen av kjøpesummen A har fått utbetalt, jf. avhendingslova § 7-3. Forsinkelsesrenten skal regnes fra 30 dager etter erklæringen om heving 21. mai 2021, jf. forsinkelsesrenteloven § 2. A har på sin side ikke krav på forsinkelsesrente.
Det er ikke grunnlag for å oppheve tingrettens dom. Tingretten har ikke gått utenfor de påberopte påstandsgrunnlagene fra C og B, jf. tvisteloven § 11-2 første ledd andre setning. Mangelfull drenering har hele tiden vært en del av reklamasjonen deres, jf. ovenfor.
C og B har lagt ned slik påstand:
Prinsipalt:
Trøndelag tingretts dom av 17. januar 2022 i sak 21-107638 TVI- TTRO/TTRD oppheves ikke.
Subsidiært:
1. Trøndelag tingretts dom av 17. januar 2022 i sak 21-107638 TVI- TTRO/TTRD stadfestes med unntak av slutningen punkt 3, hvor C og B frifinnes, subsidiært at erstatningen fastsettes etter rettens skjønn.
2. C og B tilkjennes erstatning for dokumentavgift og tinglysingsgebyr med kr 65 585,–.
3. C og B tilkjennes erstatning etter rettens skjønn oppad begrenset til kr 31 556,–.
Atter subsidiært:
1. A dømmes til å betale C og B prisavslag etter rettens skjønn.
2. C og B tilkjennes erstatning etter rettens skjønn oppad begrenset til kr 31 556,–.
I motkravene:
C og B frifinnes.
I alle tilfelle:
A dømmes til å betale C og B sakens omkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsrettens vurdering
C og B kjøpte eiendommen av A i 2021. Relevante bestemmelser i avhendingslova er senere endret med virkning fra 1. januar 2022. Endringene gjelder for avtaler som inngås etter at endringsloven har trådt i kraft, jf. endringslov til avhendingslova (tryggere bolighandel) del II punkt 2. Lagmannsretten bruker derfor avhendingslovas bestemmelser slik de lød ved kjøpet.
Eiendommen ble solgt «som den er». Den har likevel mangel dersom det foreligger manglende eller uriktige opplysninger, jf. avhendingslova § 3-9 første setning, jf. § 3-7 og § 3-8. Den har også mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn det C og B hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhendingslova § 3-9 andre setning.
Lagmannsretten vurderer først bolighusets drenering.
I Normannseths tilstandsrapport 22. januar 2021 fikk dreneringen tilstandsgrad 2. Denne tilstandsgraden var i alminnelighet beskrevet slik:
«Bygningsdelen har en feil utførelse, en skade (eller symptomer på skade), sterk slitasje; eller nedsatt funksjon, og det er behov for tiltak; eller
• det er kort gjenværende brukstid; eller
• bygningsdelen er skjult og kan ha en feil/skade eller være utgått på dato. Det kan være behov for tiltak; eller
• det foreligger ikke dokumentasjon for fagmessig utførelse, selv om bygningsdelen er ny; eller
• det er grunn til overvåking av denne bygningsdelen for å sikre mot større skade og følgeskader; eller
• det er en særlig fuktutsatt konstruksjon hvor dokumentasjon på riktig utførelse ikke foreligger eller at det er en særlig fuktutsatt konstruksjon uten inspeksjonsmulighet.»
Dreneringen var vurdert slik:
«Totalvurdering:
Ingen vesentlige fuktindikasjoner blir registrert i grovkjeller. Uavhengig av dette gjøres det oppmerksom på at dreneringen mest sannsynlig har passert forventet brukstid og har usikker levetid.
Anbefalte tiltak:
For å avdekke eventuell bruk av grunnmursplast med topplist må det foretas en kontroll når forholdene ligger til rette for dette (f.eks ved snø).»
Dreneringen er ikke videre undersøkt eller vurdert. Under tingrettens befaring 24. november 2021 lå det riktignok rundt 5 centimeter vann på gulvet i grovkjelleren. Befaringen skjedde på et tidspunkt da det regnet usedvanlig mye i området og flere kjellere ble oversvømt. Det kan derfor ikke trekkes slutninger om dreneringen fra vannstanden i grovkjelleren under befaringen.
Det foreligger ingen holdepunkter for at dreneringens tilstand var dårligere enn det som framgår av Normannseths rapport. Den konkrete vurderingen i rapporten må sammenholdes med den alminnelige beskrivelsen av tilstandsgraden. Samlet gav dette et godt nok varsel om dreneringens tilstand eller mulige tilstand, jf. Rt-2002-1425 (Bukkebo) på side 1430 og Rt-2010-103 (Kistebakkane) avsnitt 55. Det må også tas høyde for bolighusets alder, jf. generelt Rt-2010-103 (Kistebakkane) avsnitt 47, 53 og 54.
C og B leste ikke Normannseths rapport før de kjøpte eiendommen. Rapporten var imidlertid en del av salgsdokumentasjonen og utgjorde en del av partenes avtale. Rapporten lå på vanlig måte som vedlegg til den fullstendige salgsoppgaven. Både annonsen på Finn.no og annonsen på eiendomsmeglerforetakets hjemmeside oppfordret interessenter til å sette seg inn i salgsoppgaven.
De to annonsene gav ikke grunnlag for noen høyere forventning til dreneringen enn det som fulgte av Normannseths rapport. Annonsene framholdt for eksempel at bolighuset hadde potensial og et godt utgangspunkt. Slike alminnelige beskrivelser i markedsføringen kan ikke gå foran takstmannens skriftlige vurderinger, jf. også Rt-2010-103 (Kistebakkane) avsnitt 55.
Heller ikke D muntlige opplysninger gav grunnlag for noen høyere forventning til dreneringen enn det som fulgte av Normannseths rapport. C og D hadde flere telefonsamtaler med hverandre før kjøpet. D anslo i ankeforhandlingen at det var tale om tre eller fire samtaler. De er uenige om når samtalene fant sted, men det er ikke avgjørende.
C hevder at hun i samtalene stilte D konkrete spørsmål om tilstanden ved dreneringen, råteskader og taket og at han svarte at disse forholdene ikke bød på utfordringer. E, som var arbeidsgiveren hennes på denne tiden, var til stede sammen med henne under samtalene. Han bekreftet i ankeforhandlingen at hun hadde stilt D slike spørsmål. D har en annen oppfatning av samtalenes innhold. Ifølge ham spurte C om Normannseths rapport. Overfor henne gjengav D rapportens avsluttende vurdering og opplyste at to forhold hadde fått tilstandsgrad 1, tretten forhold hadde fått tilstandsgrad 2, og tre forhold hadde fått tilstandsgrad 3. Han mener at hun ikke stilte konkrete spørsmål om bolighuset, heller ikke om dreneringen, råteskader eller taket.
Det er alt i alt ikke bevist at C stilte D konkrete spørsmål om tilstanden ved dreneringen, råteskader og taket og at han svarte at disse forholdene ikke bød på utfordringer. D har nok framsnakket eiendommen og bolighuset i alminnelige vendinger. Det har imidlertid formodningen mot seg at C spurte konkret om dreneringen, råte og taket. Hun hadde ingen foranledning til å spørre om disse forholdene, siden hun ikke hadde lest Normannseths rapport. Det har også formodningen mot seg at D eventuelt svarte at disse forholdene ikke bød på utfordringer, når rapporten vurderte forholdene til tilstandsgrad 2 og 3. Dermed er det ikke nødvendig å gå inn på om D muntlige opplysninger til C går foran de skriftlige opplysningene i Normannseths rapport.
For øvrig utelukker ikke D at han sa til både C og kunderådgiver F i Melhusbanken at kjøperne kunne flytte rett inn i bolighuset. Dette utsagnet får ingen betydning for vurderingen i saken. Utsagnet må ses i sammenheng med at D samtidig sa at kjøperne kunne pusse opp rom for rom. Det er dekning for å hevde dette selv om det forelå store utfordringer ved både dreneringen, råteskader og taket.
Normannseths tilstandsrapport er dermed avgjørende. Verken de to annonsene eller D muntlige opplysninger gav grunnlag for noen høyere forventning til dreneringen enn det som fulgte av denne rapporten.
Etter dette måtte C og B kjenne til dreneringens tilstand da de kjøpte eiendommen. De hadde ingen rimelig unnskyldning for ikke å kjenne til dreneringens tilstand, jf. merknadene til utkastet § 3-11 (lovens § 3-10) i Ot.prp.nr.66 (1990–1991) kapittel 6. De kan derfor ikke gjøre dette forholdet gjeldende som mangel, jf. avhendingslova § 3-10 første ledd.
Med dette utfallet er det ikke nødvendig å ta stilling til As krav om at tingrettens dom skal oppheves.
Lagmannsretten går deretter over til å vurdere råteskadene på etasjeskillene mellom bolighusets kjeller og første etasje.
I Normannseths rapport fikk krypkjelleren og etasjeskillene tilstandsgrad 3. Denne tilstandsgraden var i alminnelighet beskrevet slik:
«Total funksjonssvikt. Bygningsdelen fyller ikke lengre formålet; eller
• det er fare for liv og helse; eller
• det er et akutt behov for tiltak (strakstiltak); eller
• det er avvik fra lover og forskrifter som gjelder den aktuelle bygningsdelen eller byggverket.»
Krypkjelleren var vurdert slik:
«Totalvurdering:
Det ble påvist råteskader/svekkelser i konstruksjonen, da på bjelkelaget og stubbloft.
Anbefalte tiltak:
Utbedring av skader er nødvendig. Som et forebyggende tiltak anbefales det også å etablere plast mot grunn, for å redusere luftfuktigheten i rommet.»
Etasjeskillene var vurdert slik:
«Totalvurdering:
Ved kontroll av kryprom blir det registrert fuktskader og en generell tilstandsvekkelse på bjelkelaget. Det er også store avvik på gulv. Årsaken til skjevhetene er ukjent / ikke vurdert, men for stor avstand mellom opplagringspunkt synes å være en av årsakene.
Anbefalte tiltak:
Tiltak må iverksettes.»
Kjellsens inspeksjonsrapport 19. mai 2021 beskrev forholdene ved krypkjelleren og etasjeskillene som enda mer alvorlig enn det Normannseths rapport gjorde. Kjellsen vurderte disse forholdene slik at «gulvkonstruksjonen under huset er i så dårlig forfatning grunnet råtesoppskader at det må saneres i sin helhet. Spesielt kritisk er det i den delen som ligger over kryperommet. Her er skadene så store at det er fare for at konstruksjonen kollapser».
På samme måte som for dreneringen gav imidlertid Normannseths rapport et godt nok varsel om tilstanden eller den mulige tilstanden til krypkjelleren og etasjeskillene. Også for disse forholdene må den konkrete vurderingen i rapporten sammenholdes med den alminnelige beskrivelsen av tilstandsgraden. Tilstandsgrad 3 gav beskjed om at krypkjelleren og etasjeskillene hadde en total funksjonssvikt, at det muligens var fare for liv og helse og at det muligens var akutt behov for tiltak.
Etter dette måtte C og B kjenne til krypkjellerens og etasjeskillenes tilstand da de kjøpte eiendommen. De hadde ingen rimelig unnskyldning for ikke å kjenne til krypkjellerens og etasjeskillenes tilstand. De kan derfor ikke gjøre disse forholdene gjeldende som mangel, jf. ovenfor.
Lagmannsretten vurderer til slutt bolighusets tak.
I Normannseths rapport fikk takkonstruksjonen, taktekkingen og beslaget tilstandsgrad 2. Takkonstruksjonen var vurdert slik:
«Totalvurdering:
Takkonstruksjonen har ukjent tilstand og oppbygging. I tillegg var det det snø på taket og hele takkonstruksjonen er da ikke inspisert. TG 2 settes grunnet alder.
Anbefalte tiltak:
En ytterligere kontroll av konstruksjonen(kaldloft) anbefales, da det ikke var adkomst på befaringsdagen. Tiltak vurderes deretter.»
Taktekkingen og beslaget var vurdert slik:
«Totalvurdering:
Taktekking er ikke inspisert pga snø. Ingen synlige skader på innvendige himlinger på loft. TG 2 er satt pga at bygningsdelen har nådd over halvparten av normal brukstid.
Anbefalte tiltak:
En ytterligere kontroll anbefales. Omfang av eventuelle tiltaket vurderes deretter.»
I motsetning til hva som gjelder for dreneringen, krypkjelleren og etasjeskillene, gav Normannseths rapport ikke et godt nok varsel om tilstanden eller den mulige tilstanden til takkonstruksjonen, taktekkingen og beslaget. Dette kommer av at Normannseth ikke fikk undersøkt taket, verken utenfra på grunn av snø eller innenfra på grunn av at luken opp til kryploftet var skrudd fast.
Gunnes opplyste i reklamasjonsrapporten 22. april 2021 at mønesteinen noen steder ikke dekket over taksteinen. Det kom stedvis vann under taksteinen, og undertaket var råteskadet. Fra kryploftet la Gunnes merke til fuktmerker på undersiden av taktroet. Det var også antydning til råte i taktroet ved mønet. Dessuten var det påvist fukt i taktroet ved mønet der takstigen var festet.
Opplysningene i Gunnes’ reklamasjonsrapport samsvarer med Kjellsens inspeksjonsrapport 19. mai 2021. Kjellsen mente takkonstruksjonen hadde setningsskader som gjorde at nedbør trengte inn. Takkonstruksjonen måtte trolig forsterkes eller bygges på nytt før nytt tak ble lagt.
A hadde fått opplysninger om utfordringene med taket da han kjøpte eiendommen i 2016. I Kvistads tilstandsrapport 5. september 2016 hadde taktekkingen og membranen fått tilstandsgrad 3. Rapporten framholdt at «[s]ynlige fuktmerker på loft indikerer tidviser lekkasjer, sannsynligvis inndriv ved utsatte værforhold».
Etter dette har C og B ikke fått opplysninger om omstendigheter ved eiendommen som A måtte kjenne til, og som C og B hadde grunn til å regne med å få, jf. avhendingslova § 3-7 første setning. A har opptrådt grovt uaktsomt, jf. for eksempel LF-2012-174632. Det avgjørende er at han kjente til utfordringer ved taket da han solgte eiendommen. Gjennom Kvistads rapport hadde han opplysninger om taket som han måtte forstå at han skulle bringe videre til senere kjøpere. At C og B hadde grunn til å regne med å få opplysningene, kommer av at de samlede opplysningene som de fikk om taket før kjøpet, ikke var tilstrekkelige, jf. for eksempel LB-2009-83588.
Man kan videre gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningene om taket ikke ble gitt, jf. avhendingslova § 3-7 andre setning. Spørsmålet er om avtalen ikke ville ha blitt inngått eller om den ville ha blitt inngått på andre vilkår dersom opplysningene var kjent for C og B, jf. Rt-2003-612 avsnitt 38 følgende. Dommen gjelder den tilsvarende bestemmelsen i avhendingslova § 3-8 andre ledd, men vurderingen er den samme etter § 3-7 andre setning.
Det er ikke nødvendig å ta stilling til om avtalen ikke ville ha blitt inngått dersom opplysningene om taket var kjent for C og B. Avtalen ville uansett ha blitt inngått på andre vilkår dersom opplysningene hadde vært kjent for dem. Kostnadene med å sette taket i stand vil bli såpass høye at dette klart ville ha påvirket hva de var villige til å betale for eiendommen.
Forholdene ved taket utgjør dermed en mangel ved eiendommen. Det har ingen betydning at C og B ikke var på visning før de kjøpte den, jf. avhendingslova § 3-10 tredje ledd.
C og B har gitt A melding om at de gjør mangelen gjeldende og om hva slags mangel det er, innen rimelig tid etter at de oppdaget eller burde ha oppdaget den, jf. avhendingslova § 4-19 første ledd. De har også gitt A melding om heving innen rimelig tid etter at de ble kjent eller burde ha blitt kjent med mangelen, jf. avhendingslova § 4-13 andre ledd første setning. Disse to spørsmålene har for øvrig ikke vært tema for lagmannsretten.
C og B krever prinsipalt heving av kjøpet og subsidiært prisavslag. Det er hensiktsmessig å vurdere prisavslag først, siden prisavslagets størrelse er et moment i vurderingen av retten til å heve kjøpet.
Det er ikke bestridt at C og B kan kreve prisavslag dersom det foreligger en mangel som de kan gjøre gjeldende. Det er heller ikke bestridt at prisavslaget skal fastsettes til kostnadene ved å få mangelen rettet, jf. avhendingslova § 4-12 andre ledd, jf. første ledd. Gunnes anslo i reklamasjonsrapporten at kostnadene med å utbedre taket ville bli 168 000 kroner med tillegg av merverdiavgift. I ankeforhandlingen antok han at kostnadene ville være høyere i dag. Materialene ville etter hans mening bli rundt 40 000 kroner dyrere.
Lagmannsretten mener at også Gunnes’ siste anslag er for lavt, særlig hva angår materialene, riggingen, driften og lønnskostnadene. Beregningen vil nødvendigvis måtte bero på et skjønn. Standardheving skal komme til fradrag, jf. HR-2017-1073-A avsnitt 43 og nærmere Christian Hagen Tønsberg: «Fordelen av forlenget levetid – levetidsfradrag i prisavslag etter avhendingsloven» i Lov og rett 2017 side 459.
Etter dette fastsettes prisavslaget skjønnsmessig til 350 000 kroner. Dette innbefatter tillegg for merverdiavgift og fradrag for standardheving.
C og B kan imidlertid kreve å heve kjøpet dersom mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd, jf. avhendingslova § 4-13 første ledd.
Det avgjørende er om C og B har rimelig grunn til å si seg fri fra avtalen. Dette beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering. Mangelens art og omfang er det viktigste momentet, men også andre momenter har betydning, jf. nærmere Rt-2010-710 avsnitt 41 følgende.
Mangelen gjelder takkonstruksjonen og taket, noe som er en grunnleggende og nødvendig funksjon ved bolighuset. Det er et betydelig arbeid å utbedre mangelen, jf. Rt-2010-710 avsnitt 45. A har også utvist grov uaktsomhet ved ikke å opplyse om forholdene ved takkonstruksjonen og taket. På den andre siden er utgiftene til å rette mangelen fastsatt til 350 000 kroner, noe som utgjør mellom 13 og 14 prosent av kjøpesummen på 2 600 000 kroner. Selv om det ikke er avgjørende, ligger disse utgiftene i nedre sjikt av hva som etter rettspraksis typisk kreves for å heve. C og B hadde heller ingen grunn til å ha høy forventning til eiendommen, jf. Rt-2010-710 avsnitt 45 og 50. Prisavslaget vil dessuten gjenopprette den økonomiske følgen av mangelen, jf. dommens avsnitt 47 og 48.
Etter dette kan C og B ikke kreve å heve kjøpet.
C og B kan kreve erstattet utgiftene til Mycoteam AS med 16 730 kroner, jf. avhendingslova § 4-14 andre ledd. Siden de ikke kan kreve å heve kjøpet, kan de ikke kreve erstattet dokumentavgiften og tinglysingsgebyret. De kan heller ikke kreve erstattet utgiftene til leie av lift og strøm til byggtørkere. Liften og byggtørkerne var nødvendige fordi det etter hvert dannet seg fuktmerker i himlingen og på veggen i bolighusets første etasje. Det er ikke godtgjort at disse skadene skyldes mangelen ved taket. Det er mer sannsynlig at skadene skyldes C og Bs handlemåte etter at de overtok eiendommen. De sikret ikke taket godt nok etter å ha flyttet på en del takstein.
A har motkrav mot C og B. Med utfallet ovenfor hadde C og B ikke rett til å nekte å overta eiendommen. Overtakelsen ble utsatt fra mars til april 2021 fordi de nektet å overta. A kan kreve forsinkelsesrente av kjøpesummen i én måned, jf. avhendingslova § 7-3. Han har lagt ned påstand om å bli tilkjent 15 956 kroner for dette. Beregningen bygger på en kjøpesum på 2 600 000 kroner. Med prisavslaget blir kjøpesummen 2 250 000 kroner. Forsinkelsesrenten må settes ned forholdsmessig og avrundes til 13 800 kroner.
C og B hadde dessuten ikke rett til å holde tilbake 600 000 kroner av kjøpesummen, bare 350 000 kroner. A kan kreve utbetalt de gjenstående 250 000 kronene med tillegg av forsinkelsesrente fra 14. april 2021 til betaling skjer.
Sakskostnader
Ingen av partene har vunnet saken ved å få medhold fullt ut eller i det vesentlige, jf. tvisteloven § 20-2 første og andre ledd. Begge partene har oppnådd gjennomslag på mer enn bare et mindre punkt, og mer enn et bagatellmessig medhold saken sett under ett. Hver av dem har oppnådd et utfall som tilsier at det ikke er rimelig å forlange at de skulle ha godtatt motpartens påstand, jf. Rt-2010-727 avsnitt 17 og 18 med videre henvisninger. Både den absolutte og den forholdsmessige forskjellen mellom hver av partenes påstand og domsslutningen er betydelig, jf. Rt-2010-727 avsnitt 19. En bredere vurdering der lagmannsretten vektlegger hvor sakens tyngdepunkt ligger, endrer ikke denne vurderingen, jf. Rt-2013-232 avsnitt 21 med videre henvisninger. For A har hovedtyngden ligget på sakens realitet, ikke spørsmålet om å oppheve tingrettens dom.
Begge partene har fått medhold av betydning uten å vinne saken. Det foreligger imidlertid tungtveiende grunner for å tilkjenne A delvis erstatning for sakskostnadene for lagmannsretten, jf. tvisteloven § 20-3. Under rettsmeklingen for lagmannsretten tilbød han C og B et prisavslag på 500 000 kroner som fullt og endelig oppgjør i saken. Slik saken lå an, var dette et rimelig tilbud om forlik som C og B burde ha godtatt. Saken har ikke vært særlig tvilsom. På den andre siden har også A bidratt til at det kom til tvist, ved at han holdt tilbake opplysninger og dermed opptrådte grovt uaktsomt.
For lagmannsretten er salæret til As prosessfullmektig 267 881,25 kroner innbefattet merverdiavgift. I tillegg kommer rettsgebyret og utgiftene til fagkyndige meddommere, jf. rettsgebyrloven § 2 andre ledd første setning. Den delvise erstatningen for sakskostnadene fastsettes skjønnsmessig til 200 000 kroner innbefattet merverdiavgift, rettsgebyr og utgifter til fagkyndige meddommere.
Lagmannsretten kan også overprøve tingrettens avgjørelse av sakskostnadene og skal i så fall legge lagmannsrettens resultat til grunn, jf. tvisteloven § 20-9 andre ledd. Slik utfallet av anken blir i lagmannsretten, er det ikke grunn til å tilkjenne noen av partene sakskostnader for tingretten. As tilbud om forlik kom først under lagmannsrettens behandling.
* * * *
Dommen er enstemmig.
DOMSSLUTNING
1. A dømmes til å betale prisavslag til C og B med 350 000 – trehundreogfemtitusen – kroner innen 2 – to – uker etter at denne dommen er forkynt for ham.
2. A dømmes til å betale erstatning til C og B med 16 730 – sekstentusensjuhundreogtretti – kroner innen 2 – to – uker etter at denne dommen er forkynt for ham.
3. C og B dømmes én for begge og begge for én til å betale forsinkelsesrente til A med 13 800 – trettentusenåttehundre – kroner innen 2 – to – uker etter at denne dommen er forkynt for dem.
4. C og B dømmes én for begge og begge for én til å betale til A 250 000 – tohundreogfemtitusen – kroner med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 14. april 2021 til betaling skjer, og med frist innen 2 – to – uker etter at denne dommen er forkynt for dem.
5. C og B dømmes én for begge og begge for én til å erstatte As sakskostnader for lagmannsretten med 200 000 – tohundretusen – kroner innen 2 – to – uker etter at denne dommen er forkynt for dem.
6. Sakskostnader tilkjennes ikke for tingretten